相続不動産を上手に売却

相続に関する不動産のご相談で最も多いのが、相続した土地・建物を実際には使わないので、売却したいというものです。

不動産の売却というイベントは、人生で何度も経験することではないため、こちらの経験値が不動産会社に比べると圧倒的に少ないのが現実です。

より良い売却の方法、より良いタイミング、より良い特例の使い方など、ある程度専門家に相談して最低限の情報を把握した上で、実際の売却に進みましょう。

だれが相続するか決まっていない不動産を売却する場合

相続財産を未分割のまま売却する場合には、各相続人が法定相続分に基づいて共同で相続し、相続人全員が売却したものと考えることになっています。

この割合に基づいて売却代金等を按分し、それぞれが税金を計算して申告することになります。現にその不動産に居住している人は居住用の特例が使えます。

なお、売却してしまうと法定相続分でそれぞれが相続することを同意したと判断されます。

後に分割協議をして法定相続分と異なる割合で代金を分割することは原則的には認められませんのでご注意ください。

相続してすぐ売却するときの注意点

亡くなった人の自宅土地について小規模宅地の特例を使う場合には、相続税の申告期限(亡くなった日の10ヶ月後)までにその土地を売却すると、80%の減額が使えません。

小規模宅地の特例は、土地の評価額を最大で80%減額するもので、実際にこの特例を使ったおかげで相続税がゼロになったというケースが良くあります。

この制度の適用を受けるにはその他にも様々な要件を満たす必要がありますので、必ず専門家に確認してください。

相続税が取得費に加算される特例(相続財産を譲渡した場合の取得費の特例)

この特例は、相続した土地建物を一定期間に譲渡した場合には、納税した相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができるというものです。

ちなみに、相続税申告期限から3年以内に譲渡した場合この特例が適用できます。

例えば、平成20年4月1日に相続開始(亡くなった)の場合には、平成23年4月1日が期限日になります。また、相続税を物納した場合でも利用できます。

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相続不動産を売却した方が良いケース

ケース1:遺産が土地のみで、相続人が複数人の場合

不動産売却ケース1

Aさん(58歳 男性)は、地主であるお父様が亡くなりました。

Aさんのお父様は自宅周辺に土地を沢山保有していた為、相続税が発生しましたが、現預金、株式などの金融資産は保有していませんでした。

この状態で、遺産分割協議を進めると

・土地は基本的には分割することができないので、特定の相続人だけがその不動産を相続すると、相続人間で不公平感が出て、後々揉めることが想定されます。

・土地を共有名義で相続しても、将来的に「売却する」、「自宅を建てたい」、「貸したい」などの土地活用をする際に、全員の同意が必要になり、揉める原因となってしまいます。

・共有名義のまま、相続して放置すると、現在の相続人のうち誰かが亡くなった場合、さらにその次の相続人に権利が移るので収拾がつかなくなり、土地活用も売却(現金化)も困難になってしまいます。

※現預金などが沢山あれば、土地を相続しなかった相続人がその現預金を相続すれば丸く収まります。

ケース2:今後住む予定のない不動産を相続した場合

不動産売却ケース2

Hさん(70歳 女性)は、夫の死亡にともない、別荘を相続しました。

しかし、その別荘は県外にあり、Hさん自身高齢になってきたこともあり、最近はほとんど利用することがありません。

この状態で、利用しない不動産を相続すると…

・自宅の維持費(修復、管理など)、管理費用が掛かかる

・固定資産税(保険)を払い続けなくてはならない

・誰も住まない家はすぐに傷んでしまい、価値が下がる

など、不動産を活用せずに保持しているとメリットよりもデメリットのほうが大きくなってしまいます。

相続した不動産の活用予定がない場合は、売却して現金化することで、生活費やその他の投資の資金として活用することをお勧めします。

ケース3: 納税資金を融通しないといけない場合

不動産売却ケース4

Aさん(58歳 男性)は、 地主であるお父様が亡くなりました。

Aさんのお父様は自宅周辺に土地を沢山保有していた為、相続税が発生しましたが、現預金、株式などの金融資産は保有していませんでした。

そのため、Aさんは相続税を現金で納付することが難しい状況です。

この状態で、急ぎ納税対策(現金を用意)をしないと…

・相続税は、原則として現金で納めるルールになっています。

・相続発生後10ヶ月以内に相続税を納付する必要があり、
それ超えると追加で延滞税を納めなければなりません。

・不動産の売却までに、「不動産査定」⇒ 「測量」⇒ 「販売活動」⇒ 「売買契約」⇒ 「所有権の移転」と様々な手続きが必要で時間がかかるため、急がないと「売却できない」、「不利な条件で売却する」ことになってしまいます。

以上のことから、相続税の支払いが困難な場合は、相続不動産を売却して納税資金を確保することをお勧めします。

※相続税を納税したとしても、その後不動産を所有していると、固定資産税が掛かり続けます。

ケース4:親が高齢で認知症のリスクがある場合

不動産売却ケース3

実家が親名義の場合、高齢になったときに実家をどうするかという問題もあります。

親に介護が必要になり施設に入所させたい場合、実家を売却して入所の資金に充てたいと考える方もいらっしゃいます。

介護施設に入所前親が認知症になってしまうと、実家の売却が困難になることがあり、結局実家を処分できず苦労するケースが多数あります。

 


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